Come tutelarsi quando l’inquilino non paga l’affitto

Quando un inquilino non paga ripetutamente l’affitto, il proprietario di casa può rivalersi tramite le vie legali, seguendo diverse procedure. Da un punto di vista legale il locatore è dunque tutelato, ma le complicazioni sono legate ai tempi della giustizia italiana, di solito molto più lunghi rispetto alla media europea. Vediamo quindi come tutelarsi quando l’inquilino non paga l’affitto.

Tutela civile: cos’è e come funziona

Nel caso in cui l’inquilino abbia smesso di pagare i canoni di locazione, il proprietario può intraprendere diverse strade prima di arrivare alla contesa giudiziaria:

• Può inviare una lettera di diffida all’inquilino con la quale si intima al conduttore di liberare l’abitazione;
• Può avviare la procedura di sfratto per morosità tramite il tribunale o rivolgendosi ad un’agenzia di recupero crediti (come ad esempio il servizio di recupero crediti di Rescos);
• Può decidere, prima di stipulare il contratto di locazione, di sottoscrivere una polizza assicurativa contro l’evenienza del mancato pagamento dei canoni;
• Può ricorrere alla mediazione civile.

La legge fissa a 20 giorni di ritardo nel pagamento dell’affitto il limite per versare gli importi richiesti nel contratto di locazione. In queste condizioni, il proprietario può agire per vie legali e obbligare l’inquilino moroso a liberare i locali. Quindi, basta una sola mensilità mancata per avviare la procedura di sfratto. Naturalmente, il contratto d’affitto deve essere regolarmente registrato per poter richiedere l’intervento del giudice.

Le azioni estreme, come un litigio aggressivo o le ripicche, sono fortemente sconsigliate per il locatario. Innanzitutto, bisogna evitare atteggiamenti violenti e cercare sempre il dialogo in modo da non compromettere la posizione agli occhi della giustizia italiana.

Bisogna puntualizzare che è escluso che il proprietario possa farsi giustizia da solo come per esempio interrompere le utenze all’inquilino che non paga o cambiare la serratura dei locali affittati. Questi esempi descrivono la classica situazione in cui si prefigura il reato di esercizio arbitrario delle ragioni.

Le conseguenze fiscali per il mancato affitto

A fronte di una o più mensilità non pagate, il locatore subisce una serie di danni economici. Oltre ai canoni non versati, vanno considerate anche le spese legali per avviare la procedura di sfratto, l’obbligatorietà di pagare le tasse su quell’immobile (ci sono eccezioni in tal senso e le vedremo di seguito), il mancato guadagno e infruttuosità dell’immobile nel periodo di ricerca del nuovo inquilino.

Come tutelarsi sul piano fiscale dal momento che la legge impone di dichiarare anche i canoni non percepiti? Per evitare il pagamento delle imposte, il proprietario di casa deve far notificare l’atto di citazione per convalida di sfratto. In questo modo non sarà più obbligato a dichiarare i canoni non percepiti e non dovrà versare le imposte Irpef su quei canoni.

Ma come si fa a chiedere il rimborso per le tasse pagate per affitti non percepiti? Il locatore può richiederlo in fase di compilazione del 730 oppure presentare una richiesta di rimborso agli uffici finanziari competenti, entro i termini di prescrizione.